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嘉兴准备买房的市民朋友要注意了！从7月1日起，浙江将正式启用2023版浙江省房屋交易合同示范文本据悉，日前，省建设厅和省市场监管局联合印发2023版房屋交易示范合同，包括《浙江省商品房买卖合同（预售）》《浙江省商品房买卖合同（现售）》《浙江省存量房买卖合同》《浙江省房屋租赁合同》示范文本。
也就是说，从7月1日起，无论买卖期房、现房、二手房，还是租房子，都要采用新版规范合同，此前2018版的示范合同同时废止。据介绍，因为从2021年1月1日起《中华人民共和国民法典》正式实施，《物权法》《合同法》同时废止，所以，2018版浙江省房屋交易合同示范文本需要修订。2021年以来，通过多轮征求各地、各部门、专家律师、房地产企业、行业协会的相关意见，并公开征求社会意见后，最终在今年确定新版示范合同文本。
省建设厅相关负责人介绍，与老版本相比，新版合同示范文本有以下新变化：
新房买卖——
1、增加房屋基本信息为更好保障消费者合法权益，落实合同网签备案、数据采集共享等要求，对商品房基本信息进行扩展，增加建筑物主体结构、户型、户型结构、房屋朝向、房屋性质、房屋类型等内容，并设置可选项，便于交易当事人直接勾选。
2、增加全装修样板房的规定包括交付样板房设置方式、坐落、保留期限、设计单位、施工单位、工程监理单位以及交易双方的其他权利义务等。
3、删除全装修商品房装修部分的分价鉴于全装修商品房是作为一个整体交易，对于装修部分价款，一方面精确评估难度较大，另一方面市场上也出现全装修“质价不符”的情况，引发矛盾纠纷。此次修订中删除《2018版浙江省商品房买卖合同示范文本》中“计价方式与价款”第二款关于总价形式与分价形式的表述。
4、增加物业专项维修资金的相关内容主要是针对房地产交易过程中存在的房价款与物业专项维修资金引发的歧义和矛盾纠纷问题，明确房价款不包含物业专项维修资金，在商品房交付时向买受人收取。
5、增加建筑隔声有关内容根据《中华人民共和国噪声污染防治法》的相关规定，新版合同增加“该商品房可能受到噪声影响的情况”，以及“出卖人方已采取或者拟采取的防治措施”等相关内容。
6、增加质量责任有关内容将2018版合同示范文本的第十九条“质量担保”进行修改，并增加“出卖人在注销情形下，应按照法律、法规和有关政策的规定承担该商品房质量责任”的条款。
7、增加预售合同预告登记有关内容为更好地保护预售商品房买受人将来物权的实现，引导双方主动申请办理预告登记，增加了预售商品房预告登记的时间以及其他有关约定的内容。
二手房买卖——
1、增加房屋抵押、设立居住权有关内容房屋存在抵押、居住权情形时，一定程度上会影响买受人的权益。为更好保障购房人的知情权，减少可能存在的矛盾纠纷，2023版存量房买卖合同示范文本增加了有关房屋抵押、设立居住权的条款。
2、增加防范“一房多卖”的内容为督促房屋买卖当时人诚信履约，维护良好的房屋交易秩序，稳定预期，防范“一房多卖”情形，对当事人签订合同后，出卖人另行将房屋出卖给第三方的行为进行约束。
3、增加交易资金监管的内容为进一步保障存量房交易安全，引导交易双方主动开展存量房交易资金监管，对有关条款内容进行细化完善。将2018年合同示范文本中两个选项（双方自愿办理资金监管相关手续、双方自行交割房款）后增加委托房屋交易管理机构、房地产经纪机构、公证机构、律师事务所代为监管等内容。
房屋租赁——
1、增加设立抵押、居住权有关内容房屋在存在抵押、设置居住权情形时，一定程度上会影响承租人权益。为更好保障承租人的知情权等权益，减少可能存在的矛盾纠纷，在2023版合同示范文本中增加或细化。
2、增加房屋附属设施设备等附件内容鉴于房屋的附属设施设备、装饰装修和家具、电器等信息对租赁行为、价格等影响较大，因此2023版合同文本增加了相关附件。
3、增加房屋使用相关内容2018版合同文本对房屋使用和维护条款较少，仅2条，主要规定按居住用途合理使用房屋，对房屋及装修设施、设备等发生损坏的情况进行进行维修、更换等。2023版合同文本根据《民法典》等规定，进一步细化租赁当事人在房屋使用方面的权利义务，包括双方履行房屋出租安全管理，甲方保证房屋符合约定用途，甲方出卖该房屋情况下乙方具有优先购买权，乙方爱护并合理使用房屋及附属设施，乙方装饰装修房屋或变更原有设施应当事先征得甲方同意，乙方将房屋转租或部分转租给第三人应当事先征得甲方同意，租赁期限届满，乙方享有同等条件优先承租权利等。
4、明确合同解除的条款明确了甲乙双方或单方可以解除合同的情形及有关情形下的违约责任。其中列举了甲乙双方或单方可以解除合同的3种情形，包括双方协商一致，或因房屋部分或全部毁损、灭失，或不定期租赁的合同。列举乙方有权单方解除本合同的4种情形，包括甲方逾期交付房屋达到一定时长的、房屋存在重大安全隐患的、不承担约定的维修义务、因甲方权属或债务纠纷严重影响乙方居住的。同时，列举了甲方有权单方解除合同的5种情形，包括乙方擅自改变房屋用途或利用房屋进行违法违规活动的，擅自将房屋转租或部分转租、转借给他人的，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，擅自装饰装修房屋或附属设备以及逾期支付租金达到一定时长的。“2023版合同示范文本的出台实施，将对进一步明晰当事人责任权利义务，保障当事人合法权益，规范房屋交易秩序，促进房地产市场平稳健康发展起到积极的促进作用。”省建设厅相关负责人表示。
近年来，房地产交易市场逐步加强管理，正在走向规范化。
除了上述新版合同示范文本的出台实施，此前，房地产经纪服务还出台了“新10条”，其中3条以上围绕“收费”，另有3条的关键词是“管理”。
《意见》的出炉，有人认为这是为购房者的减负，有人认为这是房产中介所面临的一场“大考”，新规出台究竟给房地产市场带来了什么影响？嘉兴的房地产经纪服务行业现状又如何？
打破买家承担中介费的局面，双方共担成趋势？
在合理确定经纪服务收费方面，《意见》主要提出了3项建议：房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用；鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价；引导由交易双方共同承担经纪服务费用。 当前，在实际交易中，嘉兴的中介收费情况如何？ 嘉兴市本级多家中介门店表示，当前嘉兴的中介费率在1.5%左右浮动，具体根据成交总价、交易难度和提供服务的不同等因素浮动，购房价格乘以中介费率即为中介费用。 早在1995年，国家就曾有过政府指导价标准：房地产经纪收费最高不超过成交价格的3％。多年来，我市房产中介服务机构收取的中介费一般在房屋成交价的1％左右，并且普遍通过委托和受托双方协商议价确定具体标准。 2014年，浙江省物价局、省住房与城乡建设厅联合下发《关于放开房地产咨询和经纪收费的通知》，其中规定收费标准由委托和受托双方根据服务内容、服务成本、服务质量、服务要求及市场供求状况等因素协商确定。但文件出台当下，并未给嘉兴市场带来直接的影响，中介行业依然以1％左右的标准进行收费。 2016年，嘉兴二手房交易量处于高位，市民在感叹楼市火热的同时，发现二手房中介费也悄然从1％上升到了1.5％左右，这一标准一直沿用至今。
经纪服务费用怎么收取较为合理？ 嘉兴南湖区合拓地产中介张攀给记者打了个比方，如果中介费率只设置一个固定的档位，比如都是1.5%，分别成交一套总价100万和一套总价1000万的房子，提供同样的中介服务，中介费却是1.5万和15万这样的天壤之别，这在一定程度上打击了中介提升经纪服务水平的积极性。 至于中介费用向谁收取，在很长的一段时间内，我市中介费用主要由买家承担，买家不仅要承担高额的房款，还要承担高额的中介费、税费，也意味着风险均由买家承担。 君悦嘉兴站业务负责人雍其星表示，今年过完年以来，我市中介费用的收取向着买卖双方自愿共同承担的趋势靠拢，“随着挂牌房源量逐渐变多，部分比较急迫的卖家愿意承担一部分佣金，以加快成交，一般卖家这边的中介费在成交价格的0.5%-1%左右。”
合理确定经纪服务收费，是为购房者减负？
在采访中，有的购房者认为，《意见》最直接的利好是中介费用可能要降了，购房成本将大大降低。但也有购房者认为，“羊毛出在羊身上”，削减的中介费用最终会以其他形式收取，仍会转嫁到购房者身上。 那么，这些举措能否真正为购房者减负？ 多数中介机构对此存疑，“购房者并不会因为中介费用便宜而立刻购买房产，首先购房者要有购房需求，还要观望市场情况，结合多种因素，才能最终成交”，南湖区科技城君悦地产御上江南店店长姜忠惠告诉记者，只有足够的佣金才能保障服务质量，单单降低费用，对购房者也可能意味着所享受到的服务水平的降低。
浙江天程律师事务所丁远桂律师认为，“在市场行情并没有十分火热的情况下，降低中介费可能没办法直接刺激消费者产生购房需求，但是对于那些计划购房但对成交价格敏感度较高的客户来说，降低中介费确实直接降低了购房者的购房成本，对交易市场能产生一定的活跃度”。 他还认为，成交价格分档定价，将定价权交还给市场，让交易双方可以“按需索骥”，也有利于房地产经纪行业提供更高品质、更具特色的经纪服务，而引导中介费由交易双方共同承担，这既是明确了成本分摊规则，也有利于降低购房成本，体现了对购房者权益的保护。 嘉兴南湖学院副教授张建华提醒，实际上，中介费用的定价属于一种市场行为，实际操作过程中存在协商余地，如果行情不好的情况下，成交量较少，中介为促进成交便很大可能会自行降低中介费用，来激活市场交易。
随着商品房市场对经纪机构的依赖度越来越大，买家和卖家对中介的依赖度也越来越大。嘉兴市房地产业协会副会长、房地产经纪专委会主任李小柱认为，未来，经纪机构和从业人员还需苦练“内功”，加强专业修养和服务能力，做好差异化、精细化服务，未来，老百姓要找到好房子、好小区、好社区，房产经纪人的服务必须向满足老百姓对美好居住的需求的方向延伸。
持续规范房地产经纪服务，中介行业咋管理？
《意见》从人员、门店、平台、行业四个方面入手，对从业主体管理、规范交易、行业自律等多方面内容进行了指导，进一步规范并整顿房地产经纪服务。 在规范房地产经纪服务方面，除了对于人员、门店的严格规范和整顿外，我市以数字化改革为牵引，积极建设“服务+治理”现代化的智慧房管一体化管理平台。早在去年12月，嘉兴市本级已投入使用“智慧房管”平台。一方面，该平台录入了从业主体、房屋楼盘、房产交易等信息，进一步加强了对交易房源、房地产经纪机构及从业人员的管理；另一方面，该平台能为交易当事人提供房源核验、房源发布、合同网签备案等便民服务，实现了网签合同全流程无纸化，也可为群众提供房源真实性验证。
今年以来，我市开展了持续整治规范房地产市场秩序工作专项整治行动。2023年第一季度全市共开展专项整治检查64次，其中检查经纪机构139家，评估公司3家。在检查中发现，目前中介人员尚有不少未具备经纪人资格证或从业服务证，且受教育水平大多在大专以下，对相关法律法规政策缺乏全面了解，也发现存在门店对外公示不全、存在未签订房地产经纪服务合同等情况。 为加强嘉兴市房地产经纪行业行业自律，助力维护行业稳定和健康发展，早在年初，嘉兴市房地产业协会特向房地产经纪机构会员单位发出了加强行业自律，规范经营行为等倡议，坚决制止和抵制在房屋交易和住房租赁方面的违法违规行为，自觉维护市场秩序。
嘉兴市房管中心相关负责人表示，市房管部门将开展房地产市场常态动态巡查，开展中介从业人员业务培训，进一步规范商品房房地产经纪机构行为和代理分销行为，重点开展对房地产分销的整治，确保我市房地产业平稳健康发展。
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发表于 2023-6-13 17:03
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