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[海盐身边事] 海盐县农村居民宅基地建房管理办法 (征求意见稿)

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海盐县农村居民宅基地建房管理办法

(征求意见稿)


为进一步规范和加强我县农村居民宅基地和建房管理,合理利用土地,切实保护耕地,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》《浙江省土地管理条例》《浙江省城乡规划条例》及《浙江省农村住房建设管理办法》《浙江省农业农村厅浙江省自然资源厅关于做好宅基地相关工作的指导意见》《浙江省农民建房“一件事”办事指南(2020年修订版)》等法律、法规和政策规定,结合我县实际,制定本办法。

一、基本原则

农村居民申请宅基地建房必须符合国土空间规划和村庄规划,严禁规划点外建房。农村居民翻建、迁建、扩建、新建住房必须依法办理建设规划许可、宅基地审批手续,涉及占用农用地的须先行办理农转用审批手续。必须坚持“一户一宅”原则,对“一户一宅”宅基地安排有困难的镇(街道),按照户有所居的原则由各镇(街道)安排公寓房解决。

农村居民宅基地的所有权属于集体,个人只有使用权,未经批准任何人不得买卖或者以其他形式非法转让。在实施美丽乡村建设、村庄有机更新过程中,需要调整宅基地的,镇(街道)应因地制宜统筹安排。

二、加强规划和设计

(一)科学合理规划

1.建立村民商议决策、规划设计单位技术指导、各镇(街道)组织、县政府批准的村庄规划编制和修编机制。

2.在国土空间规划的指导下,按照“减量优点、科学布局”的原则编制村庄规划,合理确定村庄的数量、布局和用地规模。各镇(街道)根据发展需要,及时优化村庄规划,村庄规划严格按照法定程序报批。

3.村庄规划应当加强农村综合服务以及文化体育、教育医疗、养老、公共安全、网络、通信等公共服务设施建设安排,促进农村一二三产融合发展。

4.各镇(街道)基于新一轮国土空间规划和村庄布点规划及时编制或调整村庄建设规划,对本行政区域内农村村民住房建设的布局、重点、特色、时序等作出安排。村庄建设规划应当注重村庄整体风貌协调,体现村庄特色,应当加强对古桥、古宅、古树以及具有地域文化的建(构)筑物等的保护,积极推进美丽乡村建设。

(二)强化风貌管控

1.大力推行农村住房设计落地,保持传统自然村落和特色村落的风貌特征,体现浙派江南水乡民居特色,县每年落实专项资金,由县住建局编制符合地域文化特质、体现村庄整体风貌的农村住房设计通用图集,免费提供村民建房参考和选用。

2.新市镇点以高层、多层方式安置为主,容积率不小于1.2,严禁独栋安置。村庄规划区内,城乡一体新社区(X点)采用多种形式安置建设,鼓励公寓式等建设方式,容积率不小于0.9;探索传统自然村落(Y点)以“有机更新”模式实施农村村民建房,鼓励采取联排建房方式。各镇(街道)、村(社区)应编制村庄有机更新方案,经村民代表大会同意后组织实施,相关方案报县住建局、县农业农村局、县自然资源规划局备案。

3.新建社区室外地坪的标高符合防洪要求,原则上不低于3.2米(黄海高程),并与周边道路相衔接。

三、申请条件和面积标准

(一)申请条件

1.农村居民申请宅基地必须符合下列条件之一:

(1)因镇(街道)、村(社区)实施村庄整治工程、列入农村土地综合整治项目需搬迁或改造的。

(2)因国家、集体建设,原有住房需要易地建造的。

(3)因现有住房属危、旧房,确需重建的。

(4)因家庭户常住人口中兄弟姐妹已结婚,确需分户申请宅基地的。

(5)法律法规规定的其他情形。

2.农村居民申请宅基地除满足县公安局户籍管理对“户”的认定外,还应满足以下条件:

(1)申请户主必须为村(社区)集体经济组织成员。

(2)如夫妻离婚须满五年或者一方再婚须一年以上。

(3)离婚户或无房户因无房而无法分户的,经村集体经济组织审核同意的可由户籍地派出所进行预分户登记并出具意见。

(4)家庭户常住人口中兄弟姐妹因结婚确需分户的,须提供结婚及立户证明材料。

(5)家庭人员中有农村居民子女,父母应与农村家庭子女作为一户申请宅基地。

(6)其他符合申请宅基地条件的。

3.有下列情形之一的,农村居民宅基地申请不予批准:

(1)已拥有一处宅基地的。

(2)出租、出卖或者以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物的。

(3)以现有家庭成员作为一户申请宅基地并被批准后,不具备分户条件或不合理分户的。

(4)申请户夫妻任何一方已享受过房改房的(含经济适用房、集资建房)或申请户本人已享受过政策性住房补贴的。

(5)已批准享受农村五保供养待遇的。

(6)以所有家庭成员对原有合法“一宅”房屋进行析产,其中析产一方已非本集体经济组织成员,另一方以宅基地面积不足为由申请宅基地的。

(7)公务员(含参公人员)、事业编制人员。

(8)其他不符合申请宅基地条件的。

4.有下列情形之一的农村居民,不得分别单独申请宅基地:

(1)丈夫与妻子之间。

(2)子女与父母之间。

(3)孙子女与祖父母之间。

(二)面积标准

农村居民一户只能拥有一处宅基地,面积实行分别管理,每户宅基地面积标准如下:

1.进入新市镇申请宅基地的,占地面积不得超过90平方米。

2.进入城乡一体社区、保留点申请宅基地,占地面积不得超过100平方米。

3.符合条件的单人户原则上申请公寓房为主,如户主申请宅基地的,占地面积不得超过50平方米。

城乡一体新社区(X点)传统自然村落(Y点)规划户均用地不得突破0.4亩,由各镇(街道)在村民建房审批时负责控制和执行。   

(三)有偿退出及盘活利用

1.鼓励自愿有偿退出宅基地。在农村有合法住宅的农村居民可以自愿有偿退出宅基地,按照《海盐县“小县大城”农房改造公寓式安置实施方案(试行)》执行,退出的宅基地由村集体经济组织负责收回利用、调剂使用或整治复垦。

2.鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置农房。积极稳妥开展闲置宅基地和闲置农房盘活利用工作。鼓励通过盘活闲置农村宅基地和地上房屋,用于发展农村新产业、新业态,促进农村产业融合发展,增加村民收入。

3.在农村拥有合法住宅但已不属于农村居民的,不得申请宅基地。在土地整治项目实施区域内,自愿拆除原有住宅并进行复垦的,按照《海盐县“小县大城”农房改造公寓式安置实施方案(试行)》政策执行。

四、严格审批管理

农村居民申请宅基地按“个人申请、村级审查、镇(街道)审批、县管农转用”的审批模式,实行“审批程序公开、申请条件公开、申请人名单公开、审批结果公开”的审批制度。

(一)各镇(街道)必须严格按照批准的村庄布点规划和村庄建设规划进行农村村民宅基地建房审批。县自然资源规划局委托各镇(街道)进行农村村民建房规划许可、核实等工作。村庄规划点外严禁农房翻建、改建、扩建,应引导进入规划点内建房或采用其他方式安置。

(二)农村居民宅基地转(征)用及供地办理程序:

农村居民宅基地需要使用农用地的,由镇(街道)向县自然资源规划局申请办理农用地转用手续,县自然资源规划局依照有关规定统一办理农用地转用审批手续,如公寓式建设用地还需办理土地征收手续。

农村居民宅基地在农转(征)用批准后,由镇(街道)国有公司或集体经济组织申请先行办理国有土地划拨或集体土地使用手续,再对进入新市镇、城乡一体社区的农村居民进行宅基地审批。

(三)落实带方案审批制度。农村村民建房要按照规范程序进行规划审批,村民建房审批时必须提供有资质设计单位设计的农房设计图纸或者使用政府提供的标准图集,也可以委托具有建筑、结构专业中级以上职称的设计人员进行设计并出具施工图。施工图纸应当符合相应技术规范、设计标准以及乡村风貌。

(四)农村居民宅基地申请、规划许可办理程序应严格按照《浙江省农民建房“一件事”办事指南》(2020修订版)规定执行:

1.农村村民向户口所在地的村集体经济组织或者村民委员会提出建房书面申请,提交村集体经济组织、村民委员会讨论审核。

2.经村集体经济组织、村民委员会讨论通过后予以公示,公示无异议的,向镇(街道)或在浙政钉平台线上递交申请材料。

3.镇(街道)重点审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、拟用地是否符合相关规划、宅基地和建房(规划许可)申请是否经过村组审核公示、是否有农房设计方案等。符合条件的由镇(街道)核准农村宅基地和建房(规划许可)审批表并向申请人核发农村宅基地批准书和受托核发乡村建设规划许可证。在城镇建设用地范围内的农民建房,由自然资源主管部门或镇(街道)受托核发建设工程规划许可证。工程投资额在30万元以上并且建筑面积在300平方米以上的建筑工程,还应当由建设主管部门或镇(街道)受托核发建设工程施工许可证。镇(街道)要积极建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地用地建房联审联办制度。

4.申请人取得相关审批证书,并与建筑施工单位或农村建筑工匠签订施工合同后,应预约申请放样。镇(街道)应当自收到建房村民放样申请之日起7个工作日内,及时组织相关人员到现场进行开工查验,实地丈量批放宅基地,确定建房位置。

5.镇(街道)应当加强对农村住房施工现场的监督巡查。建房村民应当将确定的基槽验收、竣工验收时间事先告知或者经由村民委员会告知镇(街道)。镇(街道)届时应当派员到场监督并形成记录。

6.农户建房完工后,镇(街道)组织相关部门进行验收,实地检查农户是否按照批准面积、四至、建筑高度等要求使用宅基地,是否按照批准面积和规划要求建设住房等,并出具《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》。通过验收的农户,应及时向不动产登记部门申请办理不动产登记。

7.镇(街道)负责将农村住房建设管理中收集的资料整理归档,参照城市建设档案管理规定和标准,加强农村住房建设档案管理并建立电子档案,并及时将审批情况报县级农业农村、自然资源、住房和城乡建设主管部门备案。   

(五)历史存在的“一宅多户”确需逐户申请宅基地,且因原房屋结构及安全不能拆除的,原“一宅”中的“多户”须共同迁移,否则申请不予批准。未迁出方符合农村居民宅基地申请条件的,迁建方旧房可调剂于未迁出方;未迁出方不符合农村居民宅基地申请条件的,可进行公寓房置换。

(六)农村居民宅基地申请办理过程中,经公示、审核、审批不符合申请条件的,应以书面方式反馈给申请人。

(七)农村居民宅基地批准后两年内有效,逾期未开工建设的,相应宅基地审批手续自动失效、作废。因客观原因确需延期的,经镇(街道)批准可延期一年。

(八)新市镇建设所需占用的土地,需要调整承包土地的,应当按相关政策规定办理。“X”点安置对象、“Y”点有机更新参与对象,原宅基地使用权按一定标准扣除使用宅基地面积后由所属村集体经济组织收回,统一复垦后参照农村承包耕地有关规定进行管理。扣除标准由各镇(街道)、村(社区)根据实际确定,由项目用地村(组)与参与项目对象所在村(组)按照农村承包土地流转方式进行结算。

(九)有下列情形之一的。镇(街道)可以撤销或注销其有关批准文件和使用权证,由村(社区)集体收回宅基地使用权:

1.骗取批准或者非法转让宅基地的。

2.其他应收回宅基地使用权的。

(十)农村宅基地及房屋实行登记发证制度,由县自然资源规划局按照有关规定办理。

五、强化建设管理

村民建房是指农村村民在其宅基地上建造住宅的建设活动。村民建房应严格按照宅基地批准书和乡村建设规划许可证(建设工程规划许可证)实施。

(一)农村村民宅基地建房应当委托具有相应技能的农村建筑工匠或建筑施工企业施工。

(二)农村村民应当与农村建筑工匠或建筑施工企业签订施工合同,并约定质量和安全责任。各镇(街道)应当落实质量安全专管人员对农村村民建房实施质量和安全监督,也可以委托符合条件的第三方质量安全管理机构实施质量和安全监督。

(三)村庄规划点内农房维修(仅指对墙体、柱子、屋顶等结构性维修),须经镇(街道)、村(社区)联合踏勘同意后,村民提供设计方案,由各镇(街道)组织审查,经公示无异议后,由村民和经专业部门培训合格的农村建筑工匠签订维修合同,方可按审定的方案实施。

农村住房维修必须遵循原面积、原高度、原风貌不变的“三原”原则。实行维修前勘查到场、局部拆除完成到场、维修过程到场、竣工验收到场的农村住房维修“四到场”制度,相关责任人员须到场签字,严格落实维修挂牌施工。

(四)农村村民建房应满足相关工程建设强制性技术规范和相关标准。

1.建设低层农村住房(三层以及三层以下且不设地下室的农村住房),其建筑总高度不得大于10.5米(按室外地坪至檐口顶计);设置架空层的,建筑总高度不得大于11.5米(按室外地坪至檐口顶计),其中架空层层高不得大于2.2米。

2.农村住房建筑间距按不小于1.3H控制标准(H的计算按《海盐县城乡规划管理技术规定》执行)。传统自然村落(Y点)新建农村住房与已有农村住房间距不满足1:1.3的,须征得四邻签字同意后方可施工。

3.农村住房严禁首层(含架空层)以下直接悬挑。楼梯间悬挑高度必须高于室外地面1.5米。农房每层阳台悬挑总面积(不含楼梯间)不得大于宅基地面积的10%。

4.农村住房正立面可设雨篷,进深不大于1.8米,面宽不大于该立面面宽的二分之一,高度不超过首层(不含架空层)。该雨篷不计入建筑及占地面积,也不计入日照间距。

5.建设非低层农村住房(含地下室、地下车库、半地下室)的,建房村民必须委托有资质的设计单位设计,应当委托有相应资质的建筑施工企业施工;应严格执行国家相关技术规范,范围不得超出批准的底层占地红线,审批时必须征得四邻签字同意(地下室不计入房屋建筑面积)。

(五)各镇(街道)、村(社区)应当配套完善农村居民点内道路、路灯、污水处理、生活垃圾分类处置、通讯等设施。

(六)严格落实村民建房“四到场”制度,做到建筑放样到场、基槽验线到场、施工过程到场、竣工验收到场,相关责任人员须到场签字,村民建房施工现场在显眼处挂设施工公示牌。

(七)健全长效管理机制

各镇(街道)应当按照《浙江省农房“浙建事”全生命周期综合管理服务系统落地应用实施方案》的要求,建立健全农房建设常态化管理制度并加强监督检查,完善驻镇规划师制度,落实规划师全程参与村庄规划编制和村庄建设。

根据大综合一体化行政执法改革要求,各镇(街道)综合执法中队、村镇交通建设服务中心、国土资源所、农业农村办等单位要加大农房批后监管执法力度,严格落实农村建房管理动态巡查制度,依法查处农房建设中的违法违规行为,形成农房管理长效机制。

村民委员会在各镇(街道)指导下拟定有农房建设自治管理内容的村规民约,经村民会议讨论通过后实施,对农房建设中的违法行为应当予以劝阻,并及时向有关部门或者镇(街道)报告。

根据《海盐县农村泥木工匠诚信考核办法》,加强对本县范围内泥木工匠建设行为的考核。开发建设泥木工匠信息管理系统,实现泥木工匠诚信信息共享。

六、 明确工作要求

(一)健全管理机制

建立健全并严格落实“县级指导、乡镇主责、村级主体、部门参与、联合执法”的农村村民建房共管责任机制。县级建立农民建房一件事工作专班,办公室设在县农业农村局,负责统筹协调农民建房一件事,牵头制定完善农民建房政策。

1.县农业农村局负责农村宅基地改革和管理有关工作,建立健全宅基地分配、使用、流转等管理制度,将农村村民建房新增建设用地需求报送县自然资源规划局,指导农村集体经济组织成员资格审查工作。

2.县自然资源规划局负责指导村庄规划编制和实施管理。统筹安排宅基地用地规模和布局,满足合理的宅基地用地需求。委托和指导镇人民政府(街道办事处)实施《乡村建设规划许可证》审批和规划核实等工作。负责村庄规划区内新增建设用地农用地转用的审批。负责农村住房不动产权证的登记、发证等工作。负责农房搬迁公寓式安置工作。

3.县住房和城乡建设局负责农村住房建设的综合监督管理和指导、服务工作。负责农村住房施工质量、安全及农房建筑工匠和农房施工企业监督管理工作。负责指导农村危房改造工作。组织编制农村住房设计通用图集,做好建筑风貌管控。

4.县综合执法局负责违章建筑的立案查处工作。

5.县公安局负责指导农村居民申请建房涉及户籍、人口的核对等。

6.县民政局负责指导农村居民婚姻状况审核等。

7.其他有关部门按照各自职责,配合做好农村居民建房的相关管理工作。

8.镇人民政府(街道办事处)是农村居民建房管理的责任主体。负责编制村庄规划、农村宅基地审批、建房监督管理等工作,受委托办理建房规划许可。

9.村级组织负责本村村民建房申请受理、资格审查、审核上报、现场监管等工作。制定符合本村实际的村规民约,加强对本村村民建房的日常民主管理。为农村村民提供农村住房建设有关审批、验收手续等事项的代办服务,指导农村村民依法实施农村住房建设活动。配合镇人民政府(街道办事处)做好农村村民建房情况日常巡查监管,及时制止违法用地、违法建设行为。

(二)严肃工作纪律

1.县农业农村局、县自然资源规划局、县住建局、县综合执法局等部门(单位)和镇(街道)、村(社区)要落实网格化管理责任,加强对农村居民宅基地建房的巡查、处置力度。

2.县市场监管局、县税务局、供电、广电、水务、通讯等部门(单位)不得为违法建房提供相应服务。

3.未经批准、骗取批准、批少建多、擅自移位等违法行为,由县综合执法局会同所在地镇(街道)依法查处。

4.县级机关职能部门、镇(街道)、村(社区)工作人员,在农村居民宅基地建房申请审查、审核和审批管理过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,造成严重后果的,依法给予党纪、政纪处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

本办法所称农村居民,是指村集体经济组织成员。所称农村居民宅基地,是指农村居民经依法批准建造私有房屋的建设用地。本县行政区域内(县城规划控制区除外)的农村居民翻建、迁建、扩建、新建住房宅基地和房屋建设管理,均适用本办法。 镇(街道)可依据本办法结合当地实际出台相应实施细则。

本办法自2022年  月   日起施行。《海盐县农村居民宅基地管理办法》(盐政发〔2019〕8号)、《海盐县农村住房建设管理实施意见》(盐政发〔2018〕34号)同时废止。


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不能造  申请屁个宅基地  
。。。
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鼓励自愿有偿退出宅基地?天仙河不是才刚建好没多久?现在就要让人退?这届领导好神奇
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赶紧批地基造房子,商品房去库存希望不大了,农民工都没地干活了!
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无语,干脆宅基地充公好了
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都想着一千左右的成本造宽敞明亮的小别墅,上万的鸽子笼谁去接盘!澉浦拆迁小区对面的800万左右的商品房小别墅卖给谁?
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满足条件了就能属于自己的宅基地造房吗?不能造找谁负责呢?
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嘿嘿,我并老不拆,终于等到了可以自建了
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发表于 2022-10-1 17:49 来自手机 | 显示全部楼层 来自: 浙江省杭州市 移动
啥意思,又可以造了?
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